【賃貸管理とは】あるオーナー様との話から考えた賃貸管理の本当の役割

こんにちは！

GranHomes明石店の福田です。

先日、とある不動産オーナー様（以下、A様）を訪問し、お話をさせていただきました。

その中で、改めて考えさせられたことがあります。

それが、今回のタイトルにもある

「賃貸管理の本当の役割とは？」

ということです。

A様は兵庫県内を中心に約300室を所有されており、そのすべてを自主管理されている、まさに凄腕のオーナー様です。

とあるご縁から、ご所有されているマンションのうち8室ほどを弊社で客付けさせていただき、そのご挨拶も兼ねて今回お伺いしました。

西は姫路、東は尼崎。

さらに北区、三木市、小野市などにも多数の物件を所有されており、そのすべてを自主管理。

入居中のお客様からの問い合わせ対応、修繕、空室のリフォーム、収支計算、契約関係の事務処理まで、すべてご自身でこなされています。

しかも、不動産とは全く関係のない別会社を経営しながら、です。

……凄いですよね。

そんなA様に、営業トークというより、思わず本音で

「管理会社に任せたほうがいいんじゃないですか？」

と聞いてしまいました。

するとA様から返ってきたのが、

「管理を任せると収支も落ちるし、もう頼む気はないよ」

という言葉でした。

確かに、不動産会社に賃貸管理をお願いすると、当然ながら毎月管理料が発生します。

金額は契約内容や物件によって様々ですが、月額数千円から、戸数の多い物件であればそれなりの金額になることもあります。

1室、1ヶ月だけを見れば莫大なお金、とは呼べないかもしれません。

しかし、これが10室、50室、100室、1年、5年、10年……となれば話は変わります。

例えば、5年間まったく管理対応が必要なかった部屋があったとしても、その間は毎月管理料を支払うことになります。

それを聞いた僕は、

「確かに、『管理を任せてもらえませんか？』という言葉は、見方を変えれば『毎月の手取り家賃を減らしませんか？』と聞こえてしまってもおかしくないですね」

と返しました。

ところが、A様から返ってきた答えは少し違いました。

「それもある。でも一番は、何もせずに利益だけ抜かれることが我慢ならない」

どこか悔しさのようなものが滲んだ言葉でした。

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■ A様が自主管理をするようになった理由

A様がまだオーナー業を始めたばかりの頃は、所有している物件の管理を複数の不動産会社に任せていたそうです。

当時はこれからさらに物件を購入し、不動産賃貸業に力を入れていきたいと考えていたため、毎月の管理料についても特に苦には感じていませんでした。

むしろ、

「自分の代わりに管理してもらえるなら、その対価として当然必要な費用」

と考えていたそうです。

ところが、管理を任せて月日が経つにつれ、少しずつ違和感が大きくなっていきました。

そのきっかけとなったのが、

「管理を入れなければ、もっと収益を残せるのではないか？」

という疑問でした。

A様は決して管理料そのものを嫌っていたわけではありません。

建物を維持し、入居者対応を行い、トラブルがあった際に動いてもらう。

そういった業務に対して費用が発生することは、十分理解されていました。

では、なぜ違和感が大きくなっていったのか。

ここは、あえて濁さずに言うと、

「管理会社とリフォーム業者との関係性」

が一つの原因だったそうです。

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■ 管理会社を通したリフォーム費用

例えば退去が発生すると、

「現地確認をして、必要な工事を手配します」

というのが管理会社の仕事の一つです。

壁紙の張替え、床の補修、設備交換、建具の修繕など、様々な工事を行い、見積もりを出します。

仮に、その見積もりが30万円だったとします。

オーナーからすれば、

「これだけ綺麗にすれば入居者も早く決まるだろう」

「入居してもらうために必要な費用だから仕方ない」

と考えて支払うこともあるでしょう。

ところが、実際には同じ内容の工事が25万円程度で施工できていた。

その差額が、管理会社と業者との関係性の中で発生していた――。

A様は、こういった経験を何度もされていたそうです。

さらに、

「本当にそこまでリフォームする必要があったのか？」

というケースもあったそうです。

別の業者に相談してみると、18～20万円程度で、見た目としてはほとんど変わらない内容で施工が出来ました。

もちろん、すべての管理会社がこのようなことをしているわけではありません。

また、管理会社が工事業者との間で利益を得ること自体が、必ずしも悪いことだとも言い切れません。

管理会社が業者を手配し、現地確認を行い、工事内容を確認し、オーナーに代わって一連のやり取りをする。

そこには当然、人件費や手間が発生します。

問題なのは、

「その費用や利益がオーナーにきちんと説明されているのか」

ということなのだと思います。

A様の場合は、そういった経験が積み重なり、

「管理料を払っているのに、さらに工事でも利益を取られるのか」

という不信感につながっていったそうです。

そして最終的に、すべての物件を自主管理へ切り替えました。

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■ 「管理会社＝家賃からお金を取る会社」になってはいけない

A様のお話を聞いて、僕自身も色々と考えさせられました。

管理会社に対してオーナー様が求めているものは、単純に

「入居者から電話があったら対応してくれること」

だけではありません。

空室が出れば、どうすれば早く入居者を見つけられるのかを考える。

退去が出れば、本当に必要な工事なのかを考える。

修繕が必要になれば、費用対効果を考える。

入居者が困っていれば、できるだけ早く対応する。

そして何より、

「オーナー様のお金を、自分のお金と同じように考えられるか」

ここが重要だと僕は考えます。

管理会社からすれば、毎月の管理料は「売上」です。

しかしオーナー様からすれば、

その管理料も、

修繕費も、

募集費用も、すべて大切な「経費」です。

この感覚にズレがあると、

「管理会社は何もしていないのに、お金だけ取っている」

という不満につながってしまいます。

逆に言えば、

「この管理会社に任せておけば、自分で管理するよりも結果的に収益が残る」

と思ってもらえれば、管理料は単なるコストではなく

オーナー様にとっての「投資」になるのではないかと考えます。

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■ では、良い管理会社とは？

僕自身、今回A様のお話を聞いて、

「良い管理会社って何だろう？」

と改めて考えました。

管理戸数が多い会社でしょうか。

会社の規模が大きい会社でしょうか。

ホームページが綺麗な会社でしょうか。

もちろん、それらも一つの判断材料にはなると思います。

でも、それだけでは分かりません。

実際に会って話をしてみる。

管理を任せた後、どれだけ迅速に対応してくれるのかを見る。

空室が出たときに、どれだけ真剣に客付けをしてくれるのかを見る。

修繕が必要になったとき、なぜその工事が必要なのかを説明してくれるかを見る。

そして、

「オーナー様の利益を増やすために、一緒に考えてくれる会社なのか」

を見る。

当たり前ですが、結局のところ電話やメール、会社の規模やホームページだけでは100％分からないのだと思います。

実際に付き合ってみなければ分からないことも、たくさんあります。

だからこそ僕は、今回A様からいただいたお話を、単なる「管理会社への不満」として終わらせたくありませんでした。

むしろ、

「管理会社はオーナー様から管理料をもらう代わりに、何を返すべきなのか」

を改めて考える良い機会を頂けた事に感謝しております。

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■ GranHomesが考える「管理」

僕たちGranHomesは、賃貸管理だけを専門にしている会社ではありません。

日々、賃貸仲介の現場で実際にお客様と接し、

「今、このエリアでどんな物件が選ばれているのか」

「なぜこの部屋は決まるのか」

「なぜこの部屋は決まらないのか」

ということを、毎日のように見ています。

だからこそ、管理会社としても

「ただ管理する」のではなく、

「どうすれば物件の価値を高め、入居者に選ばれる物件にできるのか」

を考えていきたいと思っています。

空室が出たら募集をかける。

問い合わせが来たら対応する。

壊れたら修理する。

もちろん、それも管理会社として必要な仕事です。

でも、それだけではなく、

「この物件をどうすればもっと良くできるのか」

「どうすれば空室期間を短くできるのか」

「この修繕は本当に今必要なのか」

「オーナー様にとって、今より良い方法はないのか」

そこまで一緒に考えることが、本当の意味での「管理」なのではないかと思います。

A様のように、300室を自主管理される方がいらっしゃいます。

一方で、自分で管理する時間を別の仕事や投資に使いたいというオーナー様もいらっしゃいます。

どちらが正解という話ではありません。

ただ、管理を任せるのであれば、

「任せて良かった」

と思ってもらえる管理会社でありたい。

今回A様のお話を聞いて、僕は改めてそう思いました。

目に見える分かりやすい形ではないかもしれませんが、これからもA様の困ったに対応し続けて、

いつか「任せても良いか」と思われたならば、きっとそれが正解なのだと思います。

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■最後に

ここまでお付き合い頂き誠にありがとうございました。

当社は3年程前から賃貸仲介だけではなく、賃貸管理にも力を入れ始めました。

最初は100戸程だった管理物件が、気づけば1,300戸を越え、オーナー様に知って頂く機会も増えました。

だからこそ、今回Ａ様に語って頂いた事は他人事のように思えず、文字に書き起こす事でより一層皆様に知って頂き、当社も気を付けなければという啓蒙になりました。

Ａ様には貴重な機会を頂き、誠にありがとうございました。

また、オーナーの皆様いかがでしょうか。

現在お持ちの物件について困っている事はありませんか。

これからオーナー業をしたいという方も、分からない事などありませんか。

些細な事でも大丈夫です。

もし気軽に相談だけでもしたいという方がいらっしゃれば、その際は遠慮なくお問い合わせください。

当社は皆様にとっての「より良い」を目指すため、一緒に考え続け、動き続けます。